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　　為促進(jìn)科學(xué)、民主、依法決策，切實(shí)保障人民群眾的知情權(quán)、表達(dá)權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第342號(hào)）和《深圳市行政聽(tīng)證辦法》（深圳市人民政府令第342號(hào)）的規(guī)定，深圳市羅湖區(qū)住房和建設(shè)局就《羅湖區(qū)東門街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元A3地塊房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)。深圳市羅湖區(qū)住房和建設(shè)局于2025年6月9日舉行了聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取了各聽(tīng)證參加人的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)將聽(tīng)證會(huì)的情況報(bào)告如下：

　　一、聽(tīng)證會(huì)基本情況

　?。ㄒ唬┞?tīng)證事項(xiàng)：對(duì)《羅湖區(qū)東門街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元A3地塊房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》內(nèi)容的合法性、合理性等方面進(jìn)行聽(tīng)證，聽(tīng)取公眾的意見(jiàn)和建議。

　?。ǘ┞?tīng)證方式：現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)證。

　?。ㄈ┞?tīng)證時(shí)間：2025年6月9日（星期一）上午9∶30。

　　（四）聽(tīng)證地點(diǎn)：廣東省深圳市羅湖區(qū)羅湖智匯大廈（原羅湖商務(wù)中心）四十五樓會(huì)議室。

　?。ㄎ澹┆?dú)任聽(tīng)證員、主持人為陳文青

　　姓名：陳文青 職務(wù)：羅湖區(qū)住房和建設(shè)局機(jī)關(guān)黨建人事科 職員

　?。?shū)記員：周琦 職務(wù)：羅湖區(qū)住房和建設(shè)局羅湖區(qū)土地整備中心土地整備一部 職員

　　（七）聽(tīng)證會(huì)參加人：根據(jù)2025年5月19日發(fā)布的《深圳市羅湖區(qū)住房和建設(shè)局關(guān)于舉行<羅湖區(qū)東門街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元A3地塊房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）>聽(tīng)證會(huì)參會(huì)人員名單公告》，擬確定不超過(guò)9名參加人，經(jīng)過(guò)自愿報(bào)名、邀請(qǐng)、指定等形式，共有9名符合資格的參加人出席聽(tīng)證會(huì)。分別是：

　　1.部門陳述人：古志斌

　　2.房屋被征收人：唐強(qiáng)、劉志英

　　3.深圳市羅湖區(qū)湖貝路公安局住宅樓居民代表：許瑾

　　4.社區(qū)居民代表：張金艷

　　5.湖容社區(qū)工作站代表：甄龍

　　6.羅湖區(qū)人大代表：張齊心

　　7.羅湖區(qū)政協(xié)委員：李江寧

　　8.上海段和段（深圳）律師事務(wù)所律師：陸良青

　　經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)身份，聽(tīng)證參加人均已到場(chǎng)出席。

　　二、聽(tīng)證會(huì)各方主要意見(jiàn)

　　聽(tīng)證會(huì)在聽(tīng)證主持人的主持下，遵循公正、公平、獨(dú)立的原則，依照法定程序舉行。按照聽(tīng)證議程，書(shū)記員首先核實(shí)到場(chǎng)人員身份及情況，并由聽(tīng)證主持人宣布聽(tīng)證會(huì)開(kāi)始，宣讀了聽(tīng)證會(huì)紀(jì)律及會(huì)議議程。本次聽(tīng)證會(huì)共分為三個(gè)階段，分別是陳述階段、辯論階段和總結(jié)階段，其他聽(tīng)證參加人均對(duì)聽(tīng)證事項(xiàng)內(nèi)容、依據(jù)、理由和有關(guān)背景進(jìn)行了陳述，并發(fā)表了各自的意見(jiàn)和觀點(diǎn)。

　?。ㄒ唬┎块T陳述人主要意見(jiàn)

　　《羅湖區(qū)東門街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元A3地塊房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）”）共五章二十五條，五章分別是總則、房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房概況、簽約期限、獎(jiǎng)勵(lì)及相關(guān)補(bǔ)償補(bǔ)助和附則。

　　總則中第二條，房屋征收部門是深圳市羅湖區(qū)住房和建設(shè)局，羅湖區(qū)東門街道辦事處是本項(xiàng)目的房屋征收實(shí)施單位，具體負(fù)責(zé)征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)工作事宜。

　　第三條，補(bǔ)償?shù)闹饕獌?nèi)容，主要包括三部分：一是被征收房屋的價(jià)值（包含已取得的合法國(guó)有土地使用權(quán)收回的價(jià)值）的補(bǔ)償；二是征收房屋造成的搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償；三是《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第342號(hào)）規(guī)定的其他應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容。

　　第四條，關(guān)于補(bǔ)償方式，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。

　　第八條，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)商品性質(zhì)住宅房屋（“紅本”）的補(bǔ)償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估確定。本次房屋征收的房屋辦有“紅本”，是商品性質(zhì)的房屋。

　　第九條，產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的建筑面積1：1.2予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積1：1予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　第十一條，產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的概況，安置房的區(qū)位位于湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新統(tǒng)籌片區(qū)范圍內(nèi)。

　　第十三條，套型面積，按本方案選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人應(yīng)選擇所提供的安置房源中面積與應(yīng)安置面積最相近的套型，并按照本方案第十四條結(jié)算差價(jià)。

　　第十四條，產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式面積結(jié)差，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）超過(guò)應(yīng)補(bǔ)償建筑面積的，超出面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）小于應(yīng)補(bǔ)償建筑面積的，差異面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)；被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額結(jié)算差價(jià)。

　　簽約期限和獎(jiǎng)勵(lì)，房屋征收決定公告之日起90個(gè)自然日是簽約期限。在房屋征收決定公告之日起60個(gè)自然日內(nèi)（含60日）完成簽約并在補(bǔ)償協(xié)議約定時(shí)限內(nèi)騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按被征收房屋建筑面積500元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)。在房屋征收決定公告之日起60個(gè)自然日內(nèi)至90個(gè)自然日內(nèi)（含90日）完成簽約并在補(bǔ)償協(xié)議約定時(shí)限內(nèi)騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按被征收房屋建筑面積300元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)。在房屋征收決定公告之日起90個(gè)自然日后完成簽約的，不給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第十七條，室內(nèi)自行裝修裝飾費(fèi)補(bǔ)償，被征收房屋（含擅改經(jīng)營(yíng)性用途的住宅、商業(yè)房屋、辦公房屋等）室內(nèi)自行裝修裝飾按建筑面積計(jì)算，以800元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，被征收人有異議的，被征收人提出評(píng)估申請(qǐng)后，按照評(píng)估確定的重置成新價(jià)給予補(bǔ)償，無(wú)論評(píng)估結(jié)果高于或低于800元/平方米，均以評(píng)估結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

　　室內(nèi)裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無(wú)約定或者不能達(dá)成協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向出租人支付裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi)；出租人與承租人有約定或者達(dá)成協(xié)議的，按約定或者達(dá)成的協(xié)議處理。

　　第十八條，搬遷費(fèi)補(bǔ)償，被征收房屋證載用途為住宅，搬遷補(bǔ)償費(fèi)是40元/平方米，如果該標(biāo)準(zhǔn)比較低，被征收人可以委托法定機(jī)構(gòu)對(duì)搬遷補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行評(píng)估。

　　第十九條，臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償，本次房屋征收不提供周轉(zhuǎn)房，由被征收人自行安置，臨時(shí)安置過(guò)渡費(fèi)參照同類房屋的市場(chǎng)租金進(jìn)行支付，市場(chǎng)租金由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估確定。支付臨時(shí)安置費(fèi)期限是被征收房屋移交之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，另外再加3個(gè)月裝修期臨時(shí)安置費(fèi)。如果被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，給予3個(gè)月市場(chǎng)租金的臨時(shí)安置費(fèi)。

　　第二十條是關(guān)于停產(chǎn)、停業(yè)費(fèi)的補(bǔ)償。

　?。ǘ┍徽魇杖舜碇饕庖?jiàn)

　　1.房屋征收不合法、不合理：羅湖區(qū)政府征收深圳市羅湖區(qū)湖貝路公安局宿舍401的房子無(wú)法律依據(jù)。應(yīng)按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》的規(guī)定進(jìn)行城市更新，不應(yīng)按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第342號(hào)）進(jìn)行房屋征收。深圳市羅湖區(qū)東門街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元A3地塊房屋征收依據(jù)的深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第342號(hào)）是深圳市的政府規(guī)章，不屬于法律，故本次房屋征收沒(méi)有法律依據(jù)。

　　2.補(bǔ)償方案不合理：補(bǔ)償方案存在重大漏項(xiàng)。城市更新項(xiàng)目存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)；被征收房屋所在樓棟的層數(shù)是8層，回遷房屋為70層，開(kāi)發(fā)商取得了62層的收益。風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)，收益由開(kāi)發(fā)商享有不合理。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)等的原則，要求開(kāi)發(fā)商與業(yè)主共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益。

　?。ㄈ┖惵饭簿肿≌瑯瞧渌用翊碇饕庖?jiàn)

　　希望盡快回到自己回遷的地方，也希望政府加快進(jìn)度

　?。ㄋ模┥鐓^(qū)居民代表主要意見(jiàn)

　　支持政府的工作，希望政府加快推進(jìn)進(jìn)度，盡快完成回遷。

　　（五）社區(qū)工作站代表主要意見(jiàn)

　　希望盡快推進(jìn)本項(xiàng)目，改善本轄區(qū)的環(huán)境。

　?。┞蓭煷碇饕庖?jiàn)

　　1.關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）與《中華人民共和國(guó)立法法》《中華人民共和國(guó)民法典》的關(guān)系：

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）出臺(tái)的背景是2011年前后，當(dāng)時(shí)我國(guó)的法律是《物權(quán)法》，原《物權(quán)法》四十二條“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”，后來(lái)《物權(quán)法》被《中華人民共和國(guó)民法典》取代。

　　關(guān)于590號(hào)令、《物權(quán)法》（現(xiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》）、《中華人民共和國(guó)立法法》的關(guān)系，可以說(shuō)是《中華人民共和國(guó)民法典》提供了原則基礎(chǔ)，《中華人民共和國(guó)立法法》規(guī)定了立法權(quán)限，590號(hào)令依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行具體制度設(shè)計(jì)和實(shí)施規(guī)范，在法律位階上屬于行政法規(guī)。依據(jù)法律規(guī)定，具體制度設(shè)計(jì)和實(shí)施規(guī)范，并不是創(chuàng)設(shè)性的制度，并沒(méi)有突破《中華人民共和國(guó)立法法》第十一條第七項(xiàng)。590號(hào)令是在法律框架下具體實(shí)施問(wèn)題的規(guī)范，590號(hào)令前幾年已做出了明確規(guī)定，與《中華人民共和國(guó)立法法》第十一條第七項(xiàng)并不沖突。

　　2.關(guān)于征收補(bǔ)償方案：整個(gè)征收補(bǔ)償方案在補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，尤其是產(chǎn)權(quán)置換比例、房屋面積認(rèn)定、安置房區(qū)位等方面做出了詳盡的規(guī)定，充分保障了被征收人的合法權(quán)益。

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　　1.被征收人認(rèn)為征收不合法、不合理，可以通過(guò)去法院訴訟來(lái)保障自己的權(quán)益。

　　2.希望被征收人從維護(hù)絕大多數(shù)人的公共利益的角度考慮，盡快完成簽約。

　　3.目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況處于下行階段，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也面臨很大的困難，希望政府盡快加快推進(jìn)本項(xiàng)目，讓項(xiàng)目盡快落地，早日完成回遷。

　　（八）政協(xié)委員主要意見(jiàn)

　　1.政府召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)是本著對(duì)各方充分尊重的基礎(chǔ)上，建議對(duì)各方發(fā)言立場(chǎng)、發(fā)言時(shí)間、個(gè)人隱私、知情權(quán)等各項(xiàng)權(quán)利保持平等的尊重。

　　2.各方代表的意愿和目標(biāo)基本是一致的，在這個(gè)原則上，建議保持協(xié)商的基本方式推進(jìn)相關(guān)工作。

　　3.現(xiàn)在是法治社會(huì)，對(duì)于被征收人關(guān)于合法性的質(zhì)疑，建議明確做出回復(fù)，公開(kāi)條款；對(duì)于被征收人提及的不合法問(wèn)題，雙方都可進(jìn)行舉證或反證，也可尋求政府部門、公安機(jī)關(guān)解決，包括留下保障自己權(quán)利的報(bào)案記錄。

　　三、聽(tīng)證主要意見(jiàn)分析

　　問(wèn)題一：關(guān)于房屋征收的合法性和合理性

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）第八條及《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第342號(hào)）第八條的規(guī)定，羅湖區(qū)東門街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元A3地塊房屋征收項(xiàng)目屬于為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要而實(shí)施的項(xiàng)目，具有合法性和合理性。

　　問(wèn)題二：關(guān)于《補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》的合法性

　　《補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》系根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）、《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第342號(hào)）及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況依法制定，且已經(jīng)開(kāi)展論證、征求意見(jiàn)和組織聽(tīng)證，滿足合法性前提。

　　問(wèn)題三：關(guān)于《補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》內(nèi)容的合理性

　　《補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》內(nèi)容根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）、《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第342號(hào)）及相關(guān)法律法規(guī)制定，符合上述規(guī)定，補(bǔ)償內(nèi)容合理。關(guān)于提及的“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償”，“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償”不屬于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第342號(hào)）規(guī)定所明確的征收法定補(bǔ)償項(xiàng)內(nèi)容。

　　四、其他有關(guān)情況

　　本次聽(tīng)證會(huì)全面保障了房屋被征收人的合法權(quán)益，房屋被征收人無(wú)正當(dāng)理由拒絕在聽(tīng)證筆錄上簽名，書(shū)記員已將該情況記錄在卷。

　　五、聽(tīng)證評(píng)述和處理結(jié)果

　　聽(tīng)證會(huì)的組織召開(kāi)程序合法，到會(huì)的聽(tīng)證代表均對(duì)《補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》提出了相關(guān)的意見(jiàn)和建議，具體詳見(jiàn)報(bào)告第二、三部分。

　　房屋征收部門將充分考慮本次聽(tīng)證意見(jiàn)，對(duì)《補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》進(jìn)行完善，以更符合項(xiàng)目實(shí)際情況。

深圳市羅湖區(qū)住房和建設(shè)局

2025年6月17日